Ontbinding van de huurovereenkomst: wanneer mag de verhuurder dat?

Wanneer mag de verhuurder de huurovereenkomst laten ontbinden?

Alleen als u tekortschiet in uw verplichtingen en die tekortkoming zwaar genoeg is. Bij een woning of bedrijfsruimte mag de verhuurder dat bovendien niet zelf beslissen: artikel 7:231 lid 1 BW bepaalt dat ontbinding wegens een tekortkoming van de huurder alleen door de rechter kan gebeuren. Van die regel mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (lid 3).

Een brief waarin staat dat de huur "is ontbonden" heeft dus geen effect. Er moet een dagvaarding komen. De rechter toetst dan in drie stappen:

Stap 2 wordt vaak overgeslagen. Is nakoming nog mogelijk, dan ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas zodra u in verzuim bent. Bij huurachterstand betekent dat meestal een ingebrekestelling of een fatale betaaltermijn.

Wat betekent de tenzij-regel van artikel 6:265 lid 1 BW?

De tenzij-regel is uw belangrijkste verweer. De wet zegt dat iedere tekortkoming recht geeft op ontbinding, "tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt".

De Hoge Raad legde die bepaling uit op 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810). Hoofdregel en tenzij-bepaling drukken samen één regel uit: alleen een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding. Daarbij gelden drie punten die in de praktijk het verschil maken:

• Niet alleen de gezichtspunten uit de wet tellen mee, maar alle omstandigheden van het geval.
• Aan één gezichtspunt komt niet op voorhand een beslissende rol toe.
• Voor sociale huurwoningen gelden geen bijzondere regels. De rechter weegt het belang van de corporatie om de woning vrij te krijgen tegen uw woonbelang.

Omstandigheden die volgens de Hoge Raad in uw voordeel kunnen wegen: dat u de achterstand na het verzuim alsnog betaalde, de aard van de overeenkomst, de aard en betekenis van het geschonden beding, en dat u zich niet bewust was van de tekortkoming. Ook een minder ingrijpende oplossing telt mee.

Welke gronden gebruikt een verhuurder in de praktijk?

Vrijwel elke ontbindingsvordering steunt op een van vijf gronden. Twee staan in de wet, de andere komen uit uw contract.

Let op de nuance bij onderverhuur. Artikel 7:244 BW verbiedt onderverhuur van woonruimte, maar wie een zelfstandige woning huurt en daar zijn hoofdverblijf heeft, mag wel een deel onderverhuren.

Bij hennep geldt één uitzondering. Is het pand door de burgemeester gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet, dan mag de verhuurder op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buiten de rechter om ontbinden.

Vraag het de advocaten van FTW

Wie moet wat stellen en bewijzen?

De bewijslast is verdeeld. Artikel 150 Rv bepaalt dat wie zich op rechtsgevolgen van gestelde feiten beroept, die feiten moet bewijzen. De Hoge Raad heeft dat in 2018 toegespitst op ontbinding.

Daar zit een valkuil in. U moet zich uitdrukkelijk op de tenzij-bepaling beroepen. Voert u alleen aan dat er geen tekortkoming is, dan kan daarin subsidiair besloten liggen dat ontbinding niet gerechtvaardigd is, maar alleen als dat voor de verhuurder voldoende kenbaar was. Voer dat verweer dus apart, met feiten erbij.

De rechter toetst het gewicht van de tekortkoming ook als u niet verschijnt. Maar hij kan alleen rekening houden met feiten die hij kent. Blijft u weg, dan blijft alles wat in uw voordeel spreekt onzichtbaar. Onze advocaten kunnen bij huurgeschillen over ontbinding en huurachterstand beoordelen welk verweer in uw dossier kans maakt.

Welk verweer werkt per grond?

Het verweer verschilt per grond, omdat de rechter per grond naar andere feiten kijkt.

Daarnaast loopt altijd het tweede spoor: ook als de tekortkoming vaststaat, kunt u aanvoeren dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. Denk aan een lange huurperiode zonder problemen, kinderen op school in de buurt, een zorgindicatie, of het vooruitzicht dat u na ontruiming niet snel andere woonruimte vindt.

Ligt er al een vonnis, dan gaat het niet meer om de gronden maar om de vraag of de ontruiming nog te stoppen is. Daarover leest u meer bij ontruiming en ontbinding van de huurovereenkomst.

Wat is het verschil tussen ontbinding en opzegging?

Het zijn twee verschillende routes naar hetzelfde einde, met andere spelregels. Ontbinding vereist een verwijt aan u, opzegging niet.

De gronden van artikel 7:274 lid 1 BW zijn limitatief: de rechter kan de vordering slechts toewijzen in de daar genoemde gevallen. Grond a, dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, lijkt op de ontbindingsgrond overlast. Toch is de toets anders. Kijk daarom eerst welke route de verhuurder koos. Een verweer tegen opzegging werkt niet tegen ontbinding, en omgekeerd.

Veelgestelde vragen

Mag de verhuurder de huur zelf ontbinden met een brief?

Nee, niet bij een woning of bedrijfsruimte. Artikel 7:231 lid 1 BW bepaalt dat ontbinding wegens een tekortkoming alleen door de rechter kan gebeuren. Uitzonderingen: lid 2 van dat artikel en artikel 7:210 BW.

Wat is een tekortkoming van voldoende gewicht?

Dat is geen vast criterium maar een weging. De rechter kijkt naar de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming, naar de gevolgen van ontbinding en naar alle overige omstandigheden van het geval.

Moet ik bewijzen dat ontbinding te ver gaat?

Ja. De verhuurder bewijst de tekortkoming en het verzuim, u draagt de omstandigheden aan die de tenzij-bepaling dragen. Dat volgt uit artikel 150 Rv en uit de uitspraak van de Hoge Raad van 28 september 2018.

Helpt het als ik de achterstand alsnog betaal?

Dat kan helpen. De Hoge Raad noemt uitdrukkelijk dat meeweegt of de huurder de achterstallige bedragen na het verzuim alsnog heeft betaald. Een garantie is het niet, want de rechter weegt alle omstandigheden.

Gelden voor een sociale huurwoning strengere eisen?

Nee. De Hoge Raad besliste in 2018 dat er voor ontbinding van sociale woonruimte geen bijzondere regels nodig zijn. Wel weegt het belang van de corporatie om de woning voor anderen vrij te krijgen mee tegen uw woonbelang.

Wat gebeurt er als ik niet naar de zitting ga?

De rechter toetst ook bij verstek of de tekortkoming zwaar genoeg is. Hij kan daarbij alleen rekening houden met feiten die hij kent. Alles wat in uw voordeel pleit blijft dan buiten beeld.

Bronnen

• Artikel 6:265 BW, ontbinding en de tenzij-bepaling
• Artikel 7:212 BW, betalingsverplichting van de huurder
• Artikel 7:213 BW, goed huurderschap
• Artikel 7:231 BW, ontbinding alleen door de rechter
• Artikel 7:244 BW, onderverhuur van woonruimte
• Artikel 7:274 BW, gronden voor beëindiging na opzegging
• Artikel 150 Rv, bewijslastverdeling
• Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810

Bronnen en termijnen geverifieerd: augustus 2026.

De advocaten van FTW kijken kosteloos en vrijblijvend met u mee wat dit voor u betekent.